こんな不動産屋に騙されるな！投資物件のチェックポイント

人生100年時代に向けて資産を築いておくのって大事。不動産は比較的安定しているし、自分の住まいにもできるから投資用物件を買っておこうかしら。でも、一体どれがいいのかよくわからない、、、そんな方は、ダメ物件を選ばないように、こんな点に気を付けましょう。

本当にあった不動産屋のセリフ

ダメな物件ほど、不動産屋はあの手この手で売ろうとしてきます。以下は、筆者が本当に不動産屋から言われたセリフです。こんなセリフを聞いた時は要注意です。

「毎月たったの12,000円の負担で３，０００万円の物件が手に入ります」

投資物件は家賃収入を得ることが目的ですが、毎月負担＝毎月赤字　ということです。これが２０~３０年間の、ローンを返し終わるまで続きます。「毎月赤字の投資商品です」と言われているのです。そして、そこまでして得た物件は２０～３０年落ちした中古の物件です。

「今800万円借りて家賃収入が800万になったら、結局タダでマンションが手に入るということです」

借入には金利がかかります。たとえば、800万円を20年間・金利2%で借りると、総借入額は約970万円です。金利の説明もなしに、「お金は借りた方が得」という説明だった場合は要注意です。さらに、修繕積立金、税金、保険などのコストもかかりますので、金利＋諸経費も含めて回収することを考えましょう。

「空室でも保証します」

空室リスクは無くなりますが、その分手数料が引かれるので、あまりお勧めしません。そもそもいい条件の物件は空室リスクが低いので、初めから空室保証の話をしてきません。「空室になるリスクが高い物件」の可能性もあります。

「都心部で表面利回り10％なんてありえない」

確かに都心ほど、新しいほど、一般的には利回りが低いものですが、相場は必ず確認しましょう。利回りが低いということは、投資した金額を回収するまでに時間がかかる、赤字になるということです。

不動産屋のこんなところをチェック

では、実際に不動産屋の話を聞きに行くとき、そこがいい不動産屋なのか、紹介されているのはいい物件なのか、どういうところをチェックしたらいいのでしょうか。

保険・修繕積立金・税金・管理費の説明があるかどうか

不動産は家賃収入がありますが、所有していることでコストもかかります。火災保険、修繕積立金、固定資産税、管理会社の管理費などです。これらの「保有するコスト」について説明がない場合は、あまりいい不動産屋とは言えません。

売却するときの説明があるかどうか

投資用物件ですから、通常は、いずれ売却ということを考えています。物件は年々評価落ちしていくこと、古くなると売れづらくなるなど、売りたいのに売れないというリスクもあります。そして、売りたくても、空室でも保有していることでコストがかかります。これらの「保有するリスク」について説明してくれるかどうかチェックしましょう。

急いで契約しないと、焦らされていないか

「すぐに契約しないと売れちゃいます」「この場で契約してくれたら割引します」など、契約を急がせる業者はお勧めしません。高い買い物ですから、じっくり時間をかけて、たくさんの物件を見てから決めましょう。

最初は説明会に行って様子を見ましょう。「こんないい物件、2度と出ません」というアナウンスが頻発しているようであれば、他の不動産屋を見ることをお勧めします。くれぐれも焦らないようにしましょう。

とにかく聞くのが最大の対策

最初のうちは、とにかくいろんな人から話を聞くのが一番です。いろんな視点、いろんな種類をみることで、共通して大事なことや相場観がわかってきます。以下のような人たちに話を聞いてみてください。

いくつかの不動産屋に聞く

不動産屋にもさまざまな特徴があります。大手vs中堅、新築物件を扱っているところvs中古専門、広範囲vs地域限定、など、いくつか聞いてみて、投資物件にも違いがある ことを知りましょう。

実際に買った人に聞く

実際に資金をどれくらい用意すればいいのか、メリット・デメリット、買ってみてどうかなど、オーナーとしての体験談を聞くことができます。

専門家に聞く

不動産に詳しいファイナンシャルプランナーであれば、中立的な立場から、選び方、注意すべき点など効率的に教えてもらえます。一般の人が見落としがちな点や、業界の話も聞けるかもしれません。

投資用不動産は、いい物件を見つければ安定的に家賃収入を得られるとてもいい方法ですが、選び方を間違えると大きな損失になってしまいます。

大きなお金を投資するのですから、それに見合った時間をかけて、自分が納得いくまできちんと調べてから購入するようにしましょう。