不動産投資の成否を握る
物件選びのコツ

不動産投資の第一歩は、投資する物件を選ぶステップです。実はこの段階で、その投資が成功するかどうかはほぼ決まっていると言っても過言ではありません。「この物件にしよう」と決める前に、どのくらいの利益が回収できそうかを正確に見積もる必要があるのです。初心者でも失敗なく不動産を進めるために、選ぶべき物件のポイントをご紹介しましょう。

不動産投資の成否は、物件選びで決まる！

不動産投資で成功するコツはなんといっても「物件選び」です。空室を避けるためには、人気のエリアにあり、そのエリアで需要が高い間取りで、築年数が短いなどの好条件の物件であるかをチェックしましょう。そういった物件は、空室状態が長く続くリスクが少ないと考えられるからです。

そのほか投資利回り、最寄駅からの距離（徒歩10分圏内がベター）など、物件選びの際にはさまざまな留意点があります。

場所をしっかりと吟味して

なかでも一番重要なのは、将来にわたって賃貸需要が旺盛なエリアの物件に投資すること！一般的に、賃貸需要は人口の数に比例します。今後、人口の減少率が最も少ない東京23区などの地域に投資をすることが空室リスクを軽減します。反対にこれから人口が著しく減っていく地方や郊外のアパートやマンションに投資をしてしまうと、いつまでたっても空室が埋まらない可能性が高まります。

注目すべきは駅…？

その地域の人口減少率を把握する方法のひとつは、最寄り駅の乗車客数をチェックすることです。その付近に住んでいる多くの人が、仕事などに行くときに鉄道を利用すると考えられるからです。
同じ都心でも、地域によって人口減少率にはかなりの差がでるもの。投資をする物件に目星がついたら、鉄道会社のホームページなどで該当地域にある駅の乗車客数情報を確認してみましょう。

特に不動産投資の場合は商品の性質上、空室が埋まらないからといって不動産を売却し、その資金を再投資するということは容易ではありません。というのも、購入するにしても売却するにしてもそれなりの費用がかかりますし、ローンで購入していた場合は、残債以上の金額で物件を売却できるとは限らないからです。それだけに、どこに投資するかで不動産投資の成功の大部分が左右されてしまうのです。
投資をはじめてから後悔しないためにも、その物件に需要があるかどうかの調査は入念におこなっておきましょう。逆に言えば、この段階での調査がしっかりとできていれば成功への道がひらけるのです。

新築と中古、どちらに投資するのがおトク？

投資物件の収益性は、購入価格と家賃収入の金額で決まります。つまり、安い金額で物件を購入して高く貸すことができれば、それだけ高い収益率を確保することができます。不動産投資で成功している人は例外なく、このサイクルをうまく回し続けています。

新築物件の価格は、土地と建築価格といった物件自体の価格とイコールというわけではありません。立派なモデルルームをつくる場合はその費用が上乗せされますし、パンフレット、ホームページやチラシなどの販促費用や、販売のための人件費などが加算されている場合もあります。新築物件であるという性質状、どうしても価格が高くなってしまうのです。

その点、中古物件は買主と売主の「相対取引」になり、純粋な需要と供給の関係で価格がきまります。これからモデルルームがつくられたり大規模な販促施策がはじまることもあまりなく、かかるのは土地代と建築価格が中心になります。新築物件に比べてお手頃な価格で物件を購入できる可能性が高くなるのです。

たとえば2015年の首都圏の新築ワンルームマンションの平均価格は5,518万円ですが、中古物件であれば、2,800万円～2,900万円程度で購入することができます。築年数が浅く新築物件と見紛うほどにキレイな物件でも、中古物件だというだけでかなり値下がりした価格で購入することができたりします。

新築プレミアム価格を意識して物件選びを

気になる家賃ですが、こちらは中古物件だからといって極端に安くなるわけではありません。新築物件のはじめての入居者は、近隣の相場に“新築プレミアム”が上乗せされた高い家賃で入居します。これに比べて2人目の入居者が入居するときには、家賃は相場まで下がります。
その後は、築年数の経過にしたがってゆるやかに下落していくことが多いものの、下げ幅は2人目の入居者のときに比べれば小さなものです。

つまり中古物件だからといって、家賃の金額が大幅に下がる心配はないということ。先にご説明した購入価格の値下がり幅に比べれば、補って余りある金額です。これから不動産投資を考えるなら、モデルルームに見学に行って新築マンションにひとめぼれするのは危険。先々のことを考えれば、価格が手ごろで利回りが高い中古物件に投資した方が有利といえるでしょう。しっかりとお金の教養を身につけ、自分にあった不動産投資を行うことが大切です。